Sanieren im bewohnten Objekt: Technik ist die eine Hälfte, Kommunikation die andere

Eine Heizungssanierung in einem leeren Gebäude ist eine technische Aufgabe. Dieselbe Sanierung in einem bewohnten Mehrfamilienhaus ist ein Organisationsprojekt mit technischem Anteil. Diese Unterscheidung klingt banal, entscheidet aber über die gesamte Projektstruktur, über das Budget und über die Frage, ob am Ende alle Beteiligten zufrieden sind oder ob das Projekt in Beschwerden, Terminverzügen und rechtlichen Auseinandersetzungen endet.

Der Unterschied liegt nicht in der Anlage. Er liegt darin, dass zwischen Steigzone und Wohnungstür Menschen wohnen, die morgens duschen, abends heizen und keinen Bauplan gelesen haben. Wer das erst in der Bauphase merkt, verliert Zeit, Geld und Vertrauen. Und Vertrauen lässt sich, anders als ein Terminplan, nicht durch Mehrarbeit zurückgewinnen. Dieser Beitrag zeigt, was in die Planung gehört, damit die technisch richtige Lösung auch im bewohnten Objekt zu einem erfolgreichen Projekt wird, und warum die organisatorische Hälfte der Aufgabe genauso sorgfältig behandelt werden muss wie die technische.

Etappieren nach Steigzonen, nicht nach Gewerken

Die übliche Bauablaufplanung ordnet nach Gewerken: erst Sanitär im ganzen Haus, dann Heizung, dann Elektro. Im bewohnten Objekt ist das die teuerste Variante, weil jede Wohnung mehrfach betreten und mehrfach gestört wird. Aus Sicht des einzelnen Unternehmers ist die gewerkeweise Abwicklung effizient, aus Sicht der Bewohnerschaft und des Gesamtprojekts ist sie es nicht.

Die bessere Struktur ist die Etappierung nach Steigzonen und Wohnungen. Alle Arbeiten, die eine Wohnung betreffen, werden gebündelt und in einem definierten Zeitfenster erledigt. Das verlangt eine engere Koordination der Unternehmer und teilweise mehr Anfahrten, spart aber Zugangsorganisation, reduziert Beschwerden und verkürzt die wahrgenommene Bauzeit erheblich. Die wahrgenommene Bauzeit ist dabei oft wichtiger als die tatsächliche, denn sie entscheidet darüber, wie belastend die Bewohnerschaft das Projekt erlebt.

Praktisch bedeutet das: Der Bauablauf wird pro Wohnung geplant, mit Datum, Uhrzeit, Dauer und den beteiligten Unternehmern. Diese Planung ist gleichzeitig das Kommunikationsinstrument gegenüber der Mieterschaft. Was intern der Bauablaufplan ist, wird nach aussen zur verbindlichen Ankündigung, und beides muss deckungsgleich sein.

Zwei Regeln haben sich bewährt. Erstens: Eine Musterwohnung zu Beginn, mit allen Gewerken, zur Überprüfung der Annahmen zu Dauer und Ablauf, und zugleich als Referenz für die Qualität, an der sich die übrigen Wohnungen messen lassen. Was in der Musterwohnung länger dauert oder anders läuft als geplant, lässt sich korrigieren, bevor der Fehler sich über das ganze Haus wiederholt. Zweitens: Keine Winterbaustelle bei Eingriffen in die Wärmeversorgung, wenn es sich vermeiden lässt. Ein Unterbruch der Heizung im Januar ist ungleich schwerer zu überbrücken als im September.

Die Versorgung während des Umbaus

Kein Warmwasser für einen halben Tag ist eine Unannehmlichkeit. Kein Warmwasser für eine Woche ist ein Rechtsstreit. Zwischen diesen beiden Zuständen liegt die gesamte Planung der Ersatzversorgung, und sie gehört nicht in die Bauphase, sondern in die Ausschreibung.

Die Versorgung während des Umbaus gehört deshalb in die Ausschreibung, mit konkreten Vorgaben: maximale Unterbruchsdauer pro Wohnung für Heizung und Warmwasser, mobile Heizzentrale bei Erzeugerersatz in der Heizperiode, provisorische Warmwasserversorgung, Umgang mit einem Lieferverzug. Werden diese Punkte nicht ausgeschrieben, entstehen sie später als Nachträge, die teurer sind und unter Zeitdruck verhandelt werden müssen.

Die letzte Position wird regelmässig vergessen. Es braucht eine Rückfallebene für den Fall, dass eine Komponente nicht rechtzeitig eintrifft. Wer diese Frage erst stellt, wenn der Fall eintritt, hat keine Antwort mehr. Lieferfristen für Wärmeerzeuger und Regeltechnik sind in den letzten Jahren länger und unberechenbarer geworden, und genau deshalb gehört der Umgang mit einem Verzug vorausschauend geregelt.

Die Bestandsaufnahme entscheidet über die Etappierung

Eine wohnungsweise Etappierung setzt voraus, dass man weiss, welche Leitungen wo verlaufen, welche Steigzone welche Wohnungen versorgt und wo sich Absperrmöglichkeiten befinden. In vielen Bestandsbauten ist genau das nicht dokumentiert oder die vorhandenen Pläne stimmen nicht mehr mit der Realität überein, weil über Jahrzehnte umgebaut wurde, ohne die Dokumentation nachzuführen.

Deshalb gehört an den Anfang eine sorgfältige Bestandsaufnahme der Verteilung: Wo lassen sich einzelne Stränge absperren, ohne das ganze Haus abzustellen? Welche Wohnungen hängen an derselben Steigzone? Wo sind Absperrorgane vorhanden und wo müssen sie erst geschaffen werden? Ohne diese Klärung bleibt jede Etappierung eine Annahme, die sich in der Bauphase als undurchführbar erweisen kann.

Es lohnt sich, in dieser Phase auch die Wohnungen selbst anzuschauen, soweit die Mieterschaft zustimmt. Ein zugänglicher Technikschrank in der einen Wohnung und ein zugestellter in der anderen machen aus einem geplanten Zeitfenster schnell zwei. Wer solche Überraschungen vor der Ausschreibung kennt, kann sie einplanen, statt sie während der Bauzeit zu improvisieren.

Kommunikation ist eine Bauleistung

Information ist kein Nebenprodukt. Sie ist eine Leistung mit Aufwand, Verantwortlichkeit und Budget. Wer Kommunikation als etwas versteht, das nebenbei mitläuft, unterschätzt sowohl den Aufwand als auch die Wirkung. Vier Elemente haben sich bewährt.

Ein Informationsanlass vor Baubeginn. Nicht ein Brief, sondern ein Termin vor Ort mit Bauherrschaft, Verwaltung und Bauleitung. Die Mieterschaft soll die Gesichter kennen, die während der Bauzeit im Haus sind. Der Aufwand von zwei Stunden spart über die Bauzeit ein Vielfaches, weil viele Rückfragen und Unsicherheiten gar nicht erst entstehen.

Eine benannte Ansprechperson. Eine Person, eine Telefonnummer, definierte Erreichbarkeitszeiten. Nicht die Bauleitung im Allgemeinen und nicht eine Adresse bei der Verwaltung. Menschen akzeptieren Störungen, wenn sie wissen, wen sie anrufen können. Eine erreichbare Ansprechperson ist das wirksamste und zugleich günstigste Instrument zur Deeskalation.

Schriftliche Ankündigung mit Fristen. Pro Wohnung und pro Arbeitsschritt, mit Datum, Zeitfenster, Dauer, Art der Arbeiten und der Angabe, ob jemand anwesend sein muss. Kurzfristige Änderungen werden aktiv kommuniziert, nicht stillschweigend vollzogen. Eine Ankündigung, die nicht eingehalten wird, richtet mehr Schaden an als gar keine.

Ein geregelter Umgang mit Beschwerden. Eingang, Antwort innerhalb einer definierten Frist, Dokumentation. Beschwerden, die nicht beantwortet werden, eskalieren zuverlässig. Eine dokumentierte Beschwerdebearbeitung schützt zudem die Bauherrschaft, wenn es später zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen kommt. Wichtig ist dabei, zwischen einer berechtigten Beanstandung und einer blossen Unmutsäusserung zu unterscheiden und beide unterschiedlich, aber jeweils ernsthaft zu behandeln. Ein einziger sichtbar gut gelöster Fall wirkt im ganzen Haus beruhigend, während ein ignorierter Fall die Stimmung für alle vergiftet.

Die mietrechtliche Seite

Bei Sanierungen im bewohnten Objekt sind mehrere mietrechtliche Fragen berührt. Sie sind gut geregelt, werden aber häufig zu spät angeschaut. Wer sie erst kurz vor Baubeginn prüft, hat keinen Spielraum mehr, Fristen und Formvorschriften einzuhalten.

Ankündigung und Duldung. Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache sind nach den Bestimmungen des Obligationenrechts rechtzeitig anzukündigen. Die Mieterschaft hat die Arbeiten zu dulden, soweit sie zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Was rechtzeitig und was zumutbar ist, hängt vom Umfang der Arbeiten ab und sollte früh geklärt werden.

Herabsetzung des Mietzinses. Bei erheblicher Beeinträchtigung des Gebrauchs kann die Mieterschaft eine Herabsetzung verlangen. Ob und in welchem Umfang, hängt vom Einzelfall ab: Dauer, Intensität, betroffene Räume. Eine gute Etappierung, die die Beeinträchtigung pro Wohnung kurz hält, wirkt sich hier auch wirtschaftlich aus.

Wertvermehrende Verbesserungen. Der wertvermehrende Anteil energetischer Sanierungen kann unter den Voraussetzungen der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen auf den Mietzins überwälzt werden. Die Berechnung dieses Anteils und die zulässige Überwälzung folgen festen Regeln, die im Vorfeld sorgfältig anzuwenden sind.

Zu allen drei Punkten kursieren Prozentsätze und Faustregeln. Wir nennen hier bewusst keine, weil die Anwendung vom Einzelfall abhängt und die Praxis der Schlichtungsbehörden variiert. Lassen Sie die Berechnung und die Formulierung der Mitteilung juristisch prüfen, bevor sie versandt wird. Eine formell fehlerhafte Mietzinserhöhung ist nichtig, und der Fehler lässt sich nicht rückwirkend heilen. Der Aufwand einer vorgängigen Prüfung ist gering im Vergleich zu dem, was eine nichtige Erhöhung über die Jahre kostet.

Lärm, Staub und Arbeitszeiten

Die Rahmenbedingungen auf der Baustelle wirken direkt auf die Akzeptanz. Sie sind der Teil des Projekts, den die Bewohnerschaft täglich erlebt, und sie entscheiden darüber, ob ein technisch einwandfreies Projekt als erträglich oder als Zumutung wahrgenommen wird.

Arbeitszeiten richten sich nach den kommunalen und kantonalen Bestimmungen. Innerhalb dieses Rahmens lohnt es sich, engere Zeiten zu vereinbaren, insbesondere am Morgen und in Gebäuden mit Schichtarbeitenden oder Kleinkindern. Eine halbe Stunde späterer Beginn für lärmintensive Arbeiten kostet den Bauablauf wenig und die Akzeptanz gewinnt viel. Solche Zugeständnisse gehören vorab mit den Unternehmern vereinbart, damit sie im Werkvertrag stehen und nicht später als Zusatzforderung auftauchen.

Lärmintensive Arbeiten wie Kernbohrungen und Stemmarbeiten werden gebündelt und im Voraus angekündigt, mit Datum und Zeitfenster. Wer weiss, dass der Lärm auf zwei Tage begrenzt ist, erträgt ihn deutlich besser als bei ungewissem Ende.

Staubschutz ist nicht nur eine Frage der Sauberkeit, sondern der Zumutbarkeit. Abschottungen, Staubschutztüren, tägliche Reinigung der Zugangswege und Schutz des Treppenhauses gehören in die Ausschreibung, sonst werden sie zum Nachtrag. Staub, der sich über das ganze Haus verteilt, ist eine der häufigsten und vermeidbarsten Quellen von Beschwerden.

Sicherheit in bewohnten Liegenschaften bedeutet zusätzlich: gesicherte Baustellenbereiche, keine offenen Schächte über Nacht, funktionierende Fluchtwege und Brandschutz jederzeit gewährleistet, auch während der Bauphase. Anders als auf einer leeren Baustelle bewegen sich hier rund um die Uhr Menschen, die mit dem Baugeschehen nicht vertraut sind, darunter Kinder und ältere Personen.

Reserven einplanen und den Abschluss vorbereiten

Projekte im bewohnten Objekt geraten fast immer dann in Schwierigkeiten, wenn der Terminplan keine Reserven kennt. Eine erkrankte Fachkraft, ein verzögerter Materialeingang oder eine Wohnung, die am vereinbarten Tag nicht zugänglich ist, verschiebt bei einer engen Planung sofort die gesamte Kette. Deshalb gehören Pufferzeiten pro Etappe fest in den Ablauf, nicht als Grosszügigkeit, sondern als Nüchternheit gegenüber der Realität eines belebten Hauses.

Ebenso wichtig ist die Vorbereitung der Abnahme und der Übergabe. In jeder Wohnung, in der gearbeitet wurde, sollte der Zustand vor und nach den Arbeiten festgehalten werden, mit Fotos und einem kurzen Protokoll. Das schützt beide Seiten: die Bauherrschaft gegen unberechtigte Forderungen und die Mieterschaft gegen übersehene Schäden. Eine saubere Dokumentation pro Wohnung ist am Ende auch die Grundlage dafür, dass die Anlage im Betrieb verstanden und richtig gewartet wird.

Wer diese beiden Punkte, Zeitreserve und dokumentierten Abschluss, von Beginn weg mitplant, verhindert, dass ein technisch gelungenes Projekt in den letzten Metern an Organisation und Nachweisbarkeit scheitert.

Querverweise zu unseren Fachserien

• Wie der Betrieb während einer Sanierung technisch aufrechterhalten wird, behandeln wir in einem eigenen Beitrag.
• Was beim Heizungsersatz im Bestand vorab abzuklären ist, zeigt unser Beitrag zum Heizungsersatz.
• Wie Realisierung und Bauablauf organisiert werden, vertieft Teil 5 unserer Serie «Sanierungsfahrplan».
• Wie Abnahme und Übergabe abgeschlossen werden, behandelt Teil 6 derselben Serie.

Fazit

Im bewohnten Objekt entscheidet nicht die technische Lösung über den Projekterfolg, sondern die Etappierung und die Information. Beides gehört in die Planung und ins Budget, nicht in die Bauphase und nicht in die Improvisation. Wer nach Wohnungen etappiert, die Versorgung während des Umbaus vertraglich absichert, eine benannte Ansprechperson stellt und die mietrechtlichen Schritte vorgängig prüfen lässt, führt ein Projekt durch, das am Ende auch von denen getragen wird, die währenddessen darin gewohnt haben. Die Technik bleibt anspruchsvoll, aber sie ist beherrschbar. Die zweite Hälfte des Erfolgs liegt darin, die Menschen im Haus als das zu behandeln, was sie sind: nicht als Störung des Bauablaufs, sondern als Beteiligte, deren Mitwirkung das Projekt erst möglich macht.

Sie haben Fragen dazu?

Sie planen eine TGA-Sanierung in einer bewohnten Liegenschaft und möchten Etappierung, Versorgung und Information von Anfang an richtig aufsetzen? Wir planen den Ablauf, schreiben die Anforderungen aus und begleiten die Umsetzung. Sprechen Sie mit uns, am besten bereits in der Planungsphase. Weitere Beiträge zu Sanierung, Gebäudeautomation und Energieeffizienz finden Sie unter wenget.ch/insights.

Quellenverzeichnis

• Schweizerisches Obligationenrecht OR, Bestimmungen zur Miete, insbesondere zu Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache, zur Mängelhaftung und zur Mietzinsanpassung
• Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen VMWG, insbesondere zu wertvermehrenden Verbesserungen und zur Überwälzung
• SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» und SIA 118/380 «Allgemeine Bedingungen für Gebäudetechnik», insbesondere zu Terminen, Abnahme und Mängelrechten
• SIA 2047 «Energetische Gebäudeerneuerung» und Dokumentation SIA D 0249
• Bauarbeitenverordnung BauAV sowie Merkblätter der Suva zu Arbeiten in bewohnten Liegenschaften
• Kommunale und kantonale Bestimmungen zu Bauzeiten, Lärmschutz und Baustelleneinrichtung
• Eigene Projekterfahrungen und Praxisbeispiele der WENGET GmbH