Contracting und ESCO: Sanieren ohne eigenes Investitionsbudget?

Das Versprechen klingt gut: Ein externer Partner finanziert die neue Anlage, betreibt sie und wird aus den eingesparten Energiekosten bezahlt. Die Bauherrschaft investiert nichts und profitiert ab dem ersten Tag. Gerade für öffentliche Liegenschaften, Gesundheitsbauten oder Industriebetriebe, deren Investitionsbudgets über Jahre verplant sind, wirkt das wie die Lösung eines strukturellen Problems. Man muss nicht warten, bis Mittel frei werden, sondern setzt eine Effizienzmassnahme heute um und bezahlt sie aus dem, was sie erwirtschaftet.

In der Praxis funktioniert das, aber nicht überall und nicht automatisch. Contracting löst ein Finanzierungsproblem, kein technisches. Es funktioniert dort, wo Leistung, Messgrössen und Verantwortungsgrenzen sauber definiert sind, und es scheitert dort, wo die Bauherrschaft die eigene Anlage nicht kennt. Wer Contracting als Weg versteht, sich nicht mehr um die eigene Gebäudetechnik kümmern zu müssen, hat das Modell falsch verstanden. Es verschiebt die Finanzierung und einen Teil des Risikos, aber es nimmt der Bauherrschaft nicht die Aufgabe ab, zu wissen, was in ihrem Gebäude passiert.

Drei Modelle, die verwechselt werden

Unter dem Begriff Contracting laufen mehrere Modelle mit sehr unterschiedlicher Risikoverteilung. Wer die Begriffe nicht sauber trennt, vergleicht am Ende Angebote, die inhaltlich nichts miteinander zu tun haben, und wundert sich über abweichende Preise.

Beim Anlagen- oder Energieliefer-Contracting errichtet und betreibt der Contractor eine Erzeugungsanlage, etwa eine Heizzentrale, und liefert Nutzenergie in Form von Wärme oder Kälte. Vergütet wird über einen Grundpreis für die Bereitstellung und einen Arbeitspreis pro Kilowattstunde. Das Risiko der Verfügbarkeit liegt beim Contractor, das Verbrauchsrisiko bei der Bauherrschaft. Dieses Modell ist gut kalkulierbar und eignet sich vor allem dann, wenn eine Erzeugungsanlage ohnehin ersetzt werden muss und die Bauherrschaft kein Kapital binden will.

Beim Einspar-Contracting, international als Energy Performance Contracting bezeichnet, garantiert der Contractor eine Einsparung gegenüber einem definierten Ausgangszustand und finanziert die Massnahmen aus dieser Einsparung. Hier liegt das Einsparrisiko beim Contractor. Dieses Modell setzt eine belastbare Ausgangsbasis voraus und ist ohne sie nicht seriös umsetzbar. Es ist zugleich das anspruchsvollste Modell, weil es voraussetzt, dass sich Einsparungen überhaupt sauber messen und einem konkreten Eingriff zuordnen lassen.

Beim Betriebsführungs-Contracting übernimmt ein Partner Betrieb und Instandhaltung, teilweise mit Effizienzzielen, ohne die Anlage zu finanzieren. Das ist das risikoärmste Modell und häufig der sinnvollste Einstieg. Viele Bauherrschaften unterschätzen, wie viel Effizienzgewinn allein durch eine konsequente Betriebsführung erreichbar ist, bevor überhaupt investiert wird.

Die drei Modelle lassen sich kombinieren. Entscheidend ist, dass im Vertrag klar ist, welches Risiko wer trägt. Ein häufiger Fehler besteht darin, ein Einspar-Contracting zu vereinbaren, im Kleingedruckten aber das Verbrauchsrisiko doch wieder der Bauherrschaft zuzuweisen. Dann trägt eine Seite das Risiko und die andere kassiert die Prämie dafür. In der Beratung erleben wir regelmässig, dass ein Angebot als Einspar-Contracting angepriesen wird, bei genauer Lektüre aber ein Energieliefer-Contracting mit fixem Arbeitspreis ist. Das ist nicht per se schlecht, aber es ist ein anderes Geschäft mit einer anderen Risikoverteilung, und die Bauherrschaft sollte wissen, welches der beiden sie tatsächlich unterschreibt.

Die Baseline ist der ganze Vertrag

Beim Einspar-Contracting hängt alles an einer Zahl: dem Ausgangsverbrauch, gegen den die Einsparung gemessen wird. Wer diese Zahl definiert, definiert das Geschäft. Ist die Baseline zu hoch angesetzt, entstehen Einsparungen auf dem Papier, die es real nie gab, und der Contractor wird für eine Leistung bezahlt, die er nicht erbracht hat. Ist sie zu tief angesetzt, verdient der Contractor nichts und das Projekt kommt gar nicht erst zustande.

Vier Punkte müssen dabei geregelt sein.

Die Datenbasis. Aus welchem Zeitraum stammen die Verbrauchsdaten, wie viele Jahre umfassen sie, und wie ist der Zeitraum vom Anlagenzustand her einzuordnen? Ein Jahr mit defekter Regelung liefert eine bequem hohe Baseline. Idealerweise stützt man sich auf mehrere Jahre und dokumentiert, in welchem Betriebszustand sich die Anlage in diesem Zeitraum befand.

Die Bereinigung. Witterung, Nutzungsdauer, Belegung, Flächen und Prozesse ändern sich. Der Vertrag muss festlegen, welche Grössen bereinigt werden und nach welcher Methode. Das IPMVP, das International Performance Measurement and Verification Protocol, ist die international etablierte Methodik dafür und sollte im Vertrag als Grundlage benannt werden. Ohne eine vereinbarte Bereinigungsmethode wird jeder milde Winter zum Streitfall über die Frage, ob die Einsparung echt oder nur dem Wetter geschuldet war.

Die Anpassung bei Nutzungsänderung. Eine Erweiterung, ein Mieterwechsel, eine neue Serverfläche: Der Vertrag braucht einen definierten Mechanismus, wie die Baseline angepasst wird. Fehlt er, entsteht genau dort der Streit. Gebäude sind keine statischen Objekte, und über eine Vertragslaufzeit von zehn oder mehr Jahren ändert sich die Nutzung fast immer.

Das Messkonzept. Welche Zähler, an welcher Stelle, in welchem Intervall, wer liest aus und wem gehören die Daten? Nachträglich eingebaute Zähler sind teuer und die Datenlücke lässt sich nicht rückwirkend schliessen. Ein Messkonzept, das erst nach Vertragsbeginn entsteht, ist fast immer ein Kompromiss aus dem, was gerade noch möglich war, und nicht aus dem, was nötig gewesen wäre.

Diese vier Punkte sind kein Formalismus, den man einem Juristen überlassen kann. Sie sind der eigentliche technische Kern des Vertrags. Wer sie sauber regelt, macht die Einsparung nachprüfbar und nimmt beiden Seiten den späteren Streit ab. Wer sie offenlässt, verschiebt die Auseinandersetzung nur auf einen späteren Zeitpunkt, an dem die Fronten bereits verhärtet sind und viel Geld im Spiel ist.

Die Gebäudeautomation als kritischer Punkt

In fast jedem Contracting-Modell braucht der Contractor Zugriff auf die Gebäudeautomation. Dieser Zugriff ist der am häufigsten unterschätzte Vertragspunkt. Er entscheidet darüber, ob die Bauherrschaft am Ende der Laufzeit eine Anlage besitzt, die sie selbst versteht und weiterbetreiben kann, oder ob sie in eine Abhängigkeit gerät, aus der sie nur teuer wieder herauskommt.

Zu klären sind: Wer hat Administratorenrechte auf welchen Ebenen? Darf der Contractor Regelparameter ändern, und wenn ja, welche? Wie wird dokumentiert, was geändert wurde? Wem gehören die aufgezeichneten Daten, und was passiert mit ihnen am Vertragsende? Wie ist der Fernzugriff abgesichert, und wer verantwortet die Informationssicherheit?

Wird das nicht geregelt, entsteht eine Anlage, die formal der Bauherrschaft gehört, faktisch aber nur vom Contractor bedienbar ist. Am Vertragsende ist der Wechsel dann teuer oder praktisch unmöglich. VDI 3814 Blatt 2.2 behandelt die Systemintegration und Informationssicherheit in der Gebäudeautomation und liefert eine brauchbare Struktur für diese Festlegungen. Wichtig ist, dass diese Punkte vor Vertragsabschluss geregelt werden, denn im laufenden Betrieb hat der Contractor keinen Anreiz mehr, freiwillig Kontrolle abzugeben.

Wirtschaftlichkeit richtig rechnen

Der Vergleich «eigene Investition gegen Contracting» wird oft an der Investitionssumme aufgehängt. Das führt in die Irre. Die Investitionssumme ist nur ein einzelner Posten in einer Rechnung, die über die gesamte Laufzeit geführt werden muss.

Verglichen werden müssen die Vollkosten über die gesamte Vertragsdauer: Kapitalkosten, Energiekosten, Betriebs- und Instandhaltungskosten, Verwaltungsaufwand, sowie der Restwert oder der Übernahmewert der Anlage am Ende. Dazu kommen die Fördermittel, bei denen zu klären ist, wer als Gesuchsteller auftritt und wem der Beitrag zusteht. SIA 480 liefert die methodische Grundlage für diese Rechnung. Wird ein Förderbeitrag im Contracting-Modell vom Contractor vereinnahmt, verändert das die Wirtschaftlichkeit spürbar, ohne dass es in der Investitionssumme sichtbar wäre.

Ein sauberer Vollkostenvergleich braucht ausserdem eine realistische Annahme zur Preisentwicklung. Energiepreise, Zinsen und Instandhaltungskosten ändern sich über zehn oder zwanzig Jahre erheblich, und je nachdem, welche Entwicklung man unterstellt, kippt das Ergebnis in die eine oder andere Richtung. Deshalb gehört zu einer belastbaren Rechnung immer eine Sensitivitätsbetrachtung, die zeigt, wie stabil das Ergebnis gegenüber solchen Annahmen ist.

In der Regel ist Contracting über die Laufzeit betrachtet teurer als die Eigeninvestition, weil Finanzierung und Risikoübernahme bezahlt werden müssen. Das ist kein Argument dagegen. Es ist der Preis dafür, dass Kapital nicht gebunden wird und Risiken ausgelagert werden. Dieser Preis muss aber bekannt sein, bevor unterschrieben wird. Nur so lässt sich die Frage seriös beantworten, ob die Bauherrschaft die Massnahme lieber selbst finanzieren und das Risiko selbst tragen sollte, weil sie es ohnehin gut einschätzen kann.

Vertragsende mitdenken

Ein Contracting-Vertrag läuft typischerweise zehn bis zwanzig Jahre. Was am Ende passiert, entscheidet über einen erheblichen Teil des wirtschaftlichen Ergebnisses. Erstaunlich oft wird das Vertragsende in der Verhandlung nur beiläufig behandelt, obwohl genau dort ein grosser Teil des Werts liegt.

Zu regeln sind: der Übernahmewert der Anlage und wie er berechnet wird, der Zustand, in dem die Anlage zu übergeben ist, die Übergabe von Dokumentation, Parametrierung und Zugängen, die Weiterverwendung der Betriebsdaten sowie die Frage, ob und zu welchen Bedingungen verlängert wird. Eine Anlage, die am Vertragsende technisch am Ende ihrer Lebensdauer steht und ohne aktuelle Dokumentation übergeben wird, ist für die Bauherrschaft weniger wert, als die Vertragslogik vermuten lässt.

Bei öffentlichen Auftraggebern kommt die beschaffungsrechtliche Seite dazu. Contracting-Leistungen sind in der Regel öffentliche Aufträge im Sinne der IVöB beziehungsweise des BöB. Die Ausschreibung muss die Leistung, die Baseline und die Messmethodik so beschreiben, dass die Angebote vergleichbar sind. Ohne diese Vorarbeit entstehen Angebote, die sich nicht bewerten lassen, und die Vergabestelle steht am Ende vor mehreren Offerten, die zwar alle attraktiv aussehen, aber unterschiedliche Dinge beschreiben.

Wann Contracting die richtige Wahl ist

Contracting entfaltet seinen Nutzen dort, wo eine Bauherrschaft eine notwendige Massnahme umsetzen will, aber weder das Kapital binden noch das technische Betriebsrisiko selbst tragen möchte, und wo zugleich die Voraussetzungen für eine saubere Messung gegeben sind. Öffentliche Liegenschaften mit knappen Investitionsbudgets, Betriebe mit klar messbarem Energieverbrauch und Objekte mit einer bereits gut dokumentierten Anlagenlandschaft sind typische Fälle, in denen sich das Modell bewährt.

Weniger geeignet ist Contracting dort, wo die Anlage schlecht dokumentiert ist, wo der Verbrauch stark von unregelmässigen Prozessen abhängt oder wo die Bauherrschaft ohnehin über eigenes Know-how und eigenes Kapital verfügt. In diesen Fällen zahlt man für eine Risikoübernahme, die man gar nicht braucht, oder man verlagert ein Risiko, das sich mangels Datenbasis gar nicht sauber bepreisen lässt. Die ehrliche Prüfung, ob das Modell zum Objekt passt, gehört an den Anfang und nicht in die Vertragsverhandlung. Diese Vorprüfung kostet wenig, verhindert aber teure Fehlentscheide und gibt der Bauherrschaft eine klare Haltung, mit der sie in Gespräche mit Contractoren geht.

Querverweise zu unseren Fachserien

• Welche Fördermittel für die Massnahmen verfügbar sind und wer sie beantragt, behandelt unser Beitrag zu Subventionen und Fördergeldern.
• Wie Energiedaten und Monitoring aufgebaut werden, die eine Baseline überhaupt tragfähig machen, zeigt unsere Serie zu Energiemanagement und Betriebsoptimierung.
• Wie Zugriffe, Rechte und Datenhoheit in der Gebäudeautomation geregelt werden, vertieft unsere Serie zur IT-Sicherheit in der Gebäudeautomation.
• Wie eine Bestandsaufnahme die nötigen Grundlagen liefert, zeigt Teil 1 unserer Serie «Sanierungsfahrplan».

Fazit

Contracting ist ein taugliches Instrument, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: Die Bauherrschaft kennt ihre Anlage und ihre Verbrauchsdaten, die Baseline und ihre Bereinigung sind vertraglich sauber geregelt, und Zugriffe, Datenhoheit sowie das Vertragsende sind festgehalten. Fehlt eine dieser Bedingungen, wird aus der Auslagerung von Risiko eine Auslagerung von Kontrolle. Ein Einspar-Contracting ohne belastbare Verbrauchsdaten aus dem Ist-Betrieb ist ein Blindflug, und zwar für beide Seiten. Wer diese Grundlagen vor der Ausschreibung schafft, hat den grössten Teil der Arbeit bereits geleistet und kann Angebote vergleichen, die tatsächlich vergleichbar sind.

Sie haben Fragen dazu?

Sie prüfen ein Contracting-Angebot oder möchten eine Ausschreibung vorbereiten, die vergleichbare Angebote erzeugt? Wir erstellen die Grundlagen, prüfen Baseline und Messkonzept und vertreten Ihre Interessen als unabhängige Fachstelle. Sprechen Sie mit uns, am besten bevor Sie das erste Angebot einholen. Weitere Beiträge zu Sanierung, Gebäudeautomation und Energieeffizienz finden Sie unter wenget.ch/insights.

Quellenverzeichnis

• SIA 108 «Ordnung für Leistungen und Honorare der Maschinen- und Elektroingenieurinnen und -ingenieure» zur Abgrenzung von Planer- und Betreiberleistungen
• SIA 480 «Wirtschaftlichkeitsrechnung für Investitionen im Hochbau»
• SN EN ISO 50001 «Energiemanagementsysteme» als Rahmen für Baseline, Messkonzept und Erfolgskontrolle
• IPMVP, International Performance Measurement and Verification Protocol (Efficiency Valuation Organization), als etablierte Methodik zur Messung und Verifizierung von Einsparungen
• IVöB 2019, Interkantonale Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen, und Bundesgesetz über das öffentliche Beschaffungswesen BöB
• VDI 3814 Blatt 2.2 «Gebäudeautomation, Planung, Systemintegration und Informationssicherheit»
• SN EN ISO 52120-1 «Energetische Bewertung von Gebäuden, Beitrag der Gebäudeautomation»
• EnergieSchweiz, Grundlagen und Musterunterlagen zum Energie-Contracting
• Eigene Projekterfahrungen und Praxisbeispiele der WENGET GmbH