Umsetzung & Qualitätssicherung: was in der Bauphase wirklich zählt

Serie «Sanierungsfahrplan», Teil 5 von 6

Mit der Vergabe endet die Phase, in der alles noch auf Papier steht. Jetzt wird gebaut, und jetzt zeigt sich, ob die Vorbereitung getragen hat. Die Bauphase ist nicht der Ort, an dem Qualität entsteht. Sie ist der Ort, an dem sich zeigt, ob Qualität vorbereitet wurde.

Trotzdem entscheidet die Bauphase über einen erheblichen Teil des Ergebnisses. Denn zwischen dem, was vereinbart wurde, und dem, was am Ende funktioniert, liegen tausend kleine Entscheidungen auf der Baustelle. Wer sie begleitet, bekommt die vereinbarte Leistung. Wer sie nicht begleitet, bekommt eine Auslegung davon. Dieser Teil zeigt, welche Instrumente diese Differenz klein halten und warum jedes davon ausdrücklich vereinbart sein muss, weil sich keines von selbst einstellt.

Wer ist eigentlich vor Ort?

Die erste Frage der Bauphase ist eine Rollenfrage, und sie wird häufig zu spät gestellt. Auf der Baustelle treffen mehrere Rollen aufeinander, die leicht verwechselt werden.

Die Bauleitung koordiniert die Gewerke, führt den Terminplan und verantwortet den Bauablauf. Die Fachbauleitung Gebäudetechnik prüft die fachliche Ausführung ihres Gewerks, kontrolliert Montagequalität, begleitet Funktionsprüfungen und beurteilt Ausführungsdetails. Die Bauherrenvertretung wahrt die Interessen der Bauherrschaft gegenüber allen Beteiligten, ohne selbst auszuführen.

Der kritische Punkt: Die örtliche Fachbauleitung ist nach SIA 108 keine Grundleistung. Sie muss ausdrücklich vereinbart und bezahlt werden. Fehlt sie im Vertrag, ist niemand fachlich vor Ort, und die Ausführungsqualität wird durch den ausführenden Unternehmer selbst beurteilt. In einfachen Projekten mag das genügen. In einer Sanierung mit Bestand, Provisorien und Schnittstellen genügt es nicht.

Bei einer Vergabe an einen General- oder Totalunternehmer verschärft sich die Frage. Die Fachbauleitung des Unternehmers ist eine Leistung des Unternehmers. Sie prüft im Interesse ihres Auftraggebers, und das ist nicht die Bauherrschaft. Eine unabhängige Fachbauleitung auf Bauherrenseite ist deshalb kein Misstrauen, sondern die einzige Möglichkeit, eine unabhängige Beurteilung zu erhalten. Sie zahlt sich erfahrungsgemäss dort aus, wo es am meisten zählt: bei den verdeckten Arbeiten und bei der Inbetriebnahme, wo Mängel sonst unbemerkt bleiben, bis sie im Betrieb auffallen.

Es lohnt sich, die Aufgaben der Fachbauleitung vor Baubeginn schriftlich zu fixieren: Wie oft wird die Baustelle begangen, welche Prüfungen werden protokolliert, wer wird bei Abweichungen informiert und wie schnell. Ein Pflichtenheft von einer Seite genügt und verhindert die häufigste Enttäuschung, nämlich dass eine vereinbarte Begleitung in der Praxis auf wenige kurze Besuche zusammenschmilzt. Bei der Gebäudetechnik empfiehlt sich zudem, die Präsenz an den Bauablauf zu koppeln: In Phasen, in denen laufend verdeckt wird, braucht es mehr Begehungen als in ruhigen Phasen. Eine starre Terminvorgabe geht an der Realität der Baustelle vorbei.

Bauen im laufenden Betrieb

Eine Besonderheit der Sanierung verdient eigene Aufmerksamkeit: Sehr oft wird gebaut, während das Gebäude genutzt wird. Menschen wohnen, arbeiten oder werden gepflegt, während nebenan Leitungen ersetzt und Anlagen umgebaut werden. Das stellt Anforderungen, die im Neubau nicht existieren.

Staub, Lärm und Erschütterungen müssen begrenzt werden, Fluchtwege müssen jederzeit frei bleiben, und die Versorgung mit Wärme, Wasser und Strom darf nur zu abgesprochenen Zeiten unterbrochen werden. Diese Randbedingungen gehören in den Terminplan und in die Baustellenlogistik, nicht in die Improvisation. Ein Konzept für Provisorien, das Wärme, Lüftung und wo nötig auch die Automation vorübergehend sicherstellt, ist in vielen Sanierungen der stille Erfolgsfaktor.

Dazu gehört auch die Kommunikation mit den Nutzenden. Wer frühzeitig informiert, wann welche Beeinträchtigung zu erwarten ist, erntet Verständnis statt Beschwerden. Eine gute Bauleitung plant diese Information genauso sorgfältig wie den technischen Ablauf, denn der Widerstand der Betroffenen kann ein Projekt ebenso ausbremsen wie ein technisches Problem.

Besondere Vorsicht gilt bei sensiblen Nutzungen. In einem Pflegeheim, einem Labor oder einem Serverraum sind Unterbrüche der Versorgung nicht nur unangenehm, sondern mit realen Risiken verbunden. Hier gehören die kritischen Zeitfenster, die zulässigen Unterbruchdauern und die Notfallmassnahmen vor Baubeginn schriftlich vereinbart. Ein kurzer Stromunterbruch, der in einem Bürogebäude eine Unannehmlichkeit ist, kann anderswo einen ganzen Betriebsablauf gefährden. Wer diese Randbedingungen kennt, plant die Bauphase von Anfang an um sie herum, statt sie später als Störung zu behandeln.

Was in der Bauphase geprüft werden muss

Nicht alles ist gleich wichtig. Vier Bereiche verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil Fehler dort später nur mit grossem Aufwand korrigierbar sind.

Alles, was verdeckt wird. Leitungsführung, Dämmung, Abhängungen, Brandabschottungen, Kabelwege: Was hinter einer Decke verschwindet, muss vorher geprüft und fotografisch dokumentiert werden. Eine nachträgliche Kontrolle kostet ein Vielfaches.

Die Hydraulik. Einbaulage und Einbaurichtung der Armaturen, Zugänglichkeit der Messstellen, Vorhandensein der geplanten Regulierventile. Ein Strangregulierventil, das hinter einer geschlossenen Verkleidung sitzt, ist faktisch nicht vorhanden.

Die Schaltgerätekombinationen. Aufbau, Kennzeichnung, Reserveplätze, Dokumentation im Schrank. Bei Umbauten an bestehenden Anlagen ist zusätzlich zu klären, ob die Kombination nach dem Umbau noch normkonform ist und wer diesen Nachweis erbringt.

Die Kennzeichnung. Anlagen, Datenpunkte und Bauteile müssen nach einem durchgängigen System benannt sein, wie es VDI 3814 Blatt 4.1 für Adresssysteme beschreibt. Eine uneinheitliche Kennzeichnung ist im Betrieb ein Dauerärgernis und macht jede spätere Erweiterung teurer.

Wichtig ist, dass diese Prüfungen nicht als einmalige Endkontrolle, sondern als begleitende Tätigkeit verstanden werden. Wer erst bei der Abnahme hinschaut, kann verdeckte Mängel gar nicht mehr sehen. Eine wirksame Qualitätssicherung folgt deshalb dem Baufortschritt Schritt für Schritt und hält jeden geprüften Abschnitt fest, bevor der nächste ihn verdeckt.

Änderungen managen, nicht verhindern

In einer Sanierung gibt es Überraschungen. Eine Leitung liegt anders als im Plan, ein Bauteil ist in schlechterem Zustand als angenommen, eine Decke gibt weniger Platz her als gedacht. Das ist normal und kein Zeichen schlechter Planung.

Entscheidend ist der Umgang damit. Jede Änderung braucht drei Angaben, bevor sie ausgeführt wird: die technische Auswirkung, die Kostenfolge und die Terminfolge. Änderungen, die auf der Baustelle mündlich vereinbart und erst in der Schlussrechnung sichtbar werden, sind die häufigste Ursache für Streit.

Ein einfaches, konsequent geführtes Änderungsverzeichnis mit fortlaufender Nummerierung, Datum, Entscheid und Freigabe löst dieses Problem weitgehend. Es kostet wenige Minuten pro Woche und ersetzt am Projektende stundenlange Rekonstruktionen. Wichtig ist, dass die Freigabe vor der Ausführung erfolgt und nicht danach, denn eine bereits erbrachte Leistung lässt sich nur noch schwer in Frage stellen.

Dabei hilft eine klare Schwelle: Kleine Anpassungen ohne Kosten- und Terminfolge kann die Bauleitung im vereinbarten Rahmen selbst entscheiden, alles darüber braucht die Freigabe der Bauherrschaft. Diese Schwelle gehört zu Projektbeginn festgelegt, sonst landet entweder jede Kleinigkeit auf dem Tisch der Bauherrschaft, oder es werden Entscheide getroffen, die dort hätten liegen müssen. Eine gute Bauleitung führt das Verzeichnis nicht als Formalie, sondern nutzt es als Frühwarnsystem: Häufen sich Änderungen in einem Gewerk, ist das ein Hinweis, dass die Grundlagen dort nicht stimmen und ein genauerer Blick nötig ist.

Die Bausitzung als Steuerungsinstrument

Die regelmässige Bausitzung ist mehr als ein Pflichttermin. Sie ist das Instrument, mit dem der Bauablauf gesteuert wird, und ihre Qualität entscheidet mit über die Qualität des Projekts. Eine gute Bausitzung folgt einer festen Traktandenliste, hält Pendenzen mit Termin und verantwortlicher Person fest und schliesst mit klaren Entscheiden statt mit vagen Absichten.

Besonders bei der Gebäudetechnik lohnt es sich, die relevanten Gewerke gemeinsam an einen Tisch zu bringen, wenn Schnittstellen anstehen. Wer die Anbindung der neuen Regelung an die bestehende Anlage bespricht, sollte Automation, Elektro und Hydraulik gleichzeitig hören, sonst verschiebt jede Disziplin die Verantwortung zur nächsten. Ein sauberes Protokoll, das noch am gleichen Tag verteilt wird, macht die Beschlüsse verbindlich und schafft die Grundlage, an der sich die nächste Sitzung messen lässt.

Termine und Kosten laufend im Blick behalten

Ein Sanierungsprojekt gehört über die gesamte Bauphase aktiv gesteuert, nicht nur bei Meilensteinen kontrolliert. Ein aktueller Terminplan zeigt jederzeit, ob der Ablauf noch trägt oder ob eine Verzögerung in einem Gewerk andere nach sich zieht. Gerade bei der Gebäudetechnik hängen viele Arbeiten voneinander ab, und eine verspätete Lieferung kann eine ganze Kette blockieren.

Auf der Kostenseite lohnt sich eine mitlaufende Übersicht, die den vergebenen Auftrag, die freigegebenen Änderungen und die bereits geleisteten Zahlungen zusammenführt. So bleibt der Abstand zwischen Budget und erwarteter Endsumme jederzeit sichtbar, und böse Überraschungen bei der Schlussrechnung entfallen. Wer Termine und Kosten getrennt betrachtet, übersieht leicht, dass eine Beschleunigung fast immer Geld kostet und eine Einsparung fast immer Zeit. Beide Grössen gehören deshalb in dieselbe Betrachtung.

Die Inbetriebnahme beginnt vor der Inbetriebnahme

Die häufigste Fehlannahme in der Bauphase lautet, die Inbetriebnahme sei ein Termin am Schluss. Tatsächlich ist sie ein Prozess, der parallel zur Ausführung läuft.

VDI 6039 beschreibt das Inbetriebnahmemanagement als eigene Aufgabe mit eigenem Terminplan, eigenen Verantwortlichkeiten und eigenen Voraussetzungen. Dazu gehören die Reihenfolge der Teilinbetriebnahmen, die Bereitstellungspflichten der einzelnen Gewerke und die Frage, welche Betriebszustände überhaupt herstellbar sind. Eine Lüftungsanlage lässt sich nicht sinnvoll einregulieren, solange die Räume nicht geschlossen sind.

In der Sanierung kommt eine Besonderheit hinzu: Alt und neu laufen eine Zeit lang parallel. Diese Übergangszustände müssen geplant werden, mit definierten Umschaltpunkten und einer Rückfallebene, falls die neue Anlage nicht rechtzeitig bereit ist. Der erste Kältetag im Herbst ist ein schlechter Zeitpunkt, um das zu improvisieren.

Drei häufige Fehler in der Bauphase

Drei Fehler kehren auf Sanierungsbaustellen immer wieder. Der erste ist die fehlende fachliche Präsenz. Ohne unabhängige Fachbauleitung wird die verdeckte Arbeit nicht geprüft, und Mängel zeigen sich erst im Betrieb, wenn die Verkleidung längst geschlossen ist.

Der zweite Fehler ist die verschobene Inbetriebnahme. Wer sie als Schlusstermin behandelt, gerät unter Zeitdruck, und die Einregulierung wird abgekürzt. Eine Anlage, die technisch fertig, aber nicht sauber einreguliert ist, verbraucht mehr Energie und stört häufiger, ohne dass der Grund sichtbar wird.

Der dritte Fehler ist die nachträglich zusammengesuchte Dokumentation. Wer Protokolle und Bestandspläne erst nach der Abnahme erstellt, arbeitet aus dem Gedächtnis und liefert Lückenhaftes. Die Nachweise müssen entstehen, während die Arbeit sichtbar ist.

Nachweise sammeln, solange es einfach ist

Am Ende der Bauphase steht die Abnahme, und für diese braucht es Belege. Sie zu erstellen ist während der Ausführung einfach und danach mühsam.

Zur laufenden Nachweisführung gehören Messprotokolle des hydraulischen Abgleichs, Volumenstromprotokolle der Lüftung, Prüfprotokolle der Elektroinstallation, Funktionsprüfprotokolle je Anlage, Fotodokumentation der verdeckten Bereiche, Nachweise der eingebauten Fabrikate und die Nachführung der Bestandspläne.

Diese Unterlagen sind kein Selbstzweck. Sie sind die Grundlage dafür, dass Sie später beurteilen können, ob eine Störung ein Mangel oder eine Betriebsfrage ist. Ohne sie beginnt jede Diskussion bei null, und die Beweislast liegt am Ende oft bei der Bauherrschaft statt beim Unternehmer. Wer die Nachweise laufend einfordert und geordnet ablegt, spart sich diese Diskussion vollständig.

Querverweise zu unseren Fachserien

• Teil 4 dieser Serie erklärt, wie die Prüf- und Nachweisleistungen bereits in der Ausschreibung verankert werden.
• Teil 6 behandelt Abnahme, Übergabe und den Start in den Betrieb.
• Zur Rolle von General- und Totalunternehmern und zur unabhängigen Fachbauleitung finden Sie eine eigene Serie in unserem Fachbereich.
• Wie Funktionskontrollen und integrale Tests methodisch aufgebaut sind, vertieft unsere Serie zu Funktionskontrollen.

Fazit

In der Bauphase entsteht keine Qualität, die nicht vorher vereinbart wurde. Was dort entsteht, ist die Differenz zwischen Vereinbarung und Ausführung, und diese Differenz wird von der fachlichen Präsenz vor Ort bestimmt. Eine unabhängige Fachbauleitung, ein geordneter Umgang mit dem laufenden Betrieb, ein geführtes Änderungsverzeichnis, eine straff geführte Bausitzung, ein Inbetriebnahmemanagement mit eigenem Terminplan und laufend gesammelte Nachweise sind die Instrumente, die den Unterschied ausmachen. Alle müssen im Vertrag stehen, denn keines davon ergibt sich von selbst.

Sie haben Fragen dazu?

Sie möchten in der Bauphase eine unabhängige fachliche Begleitung für Ihre Gebäudetechnik? Wir übernehmen die Fachbauleitung, das Inbetriebnahmemanagement und die Nachweisführung bis zur Abnahme. Sprechen Sie mit uns und finden Sie weitere Beiträge unter wenget.ch/insights.

Quellenverzeichnis

• SIA 108 «Ordnung für Leistungen und Honorare der Maschinen- und Elektroingenieurinnen und -ingenieure» (Ausgabe 2020), insbesondere zur Abgrenzung der örtlichen Fachbauleitung
• SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» und SIA 118/380 «Allgemeine Bedingungen für Gebäudetechnik»
• VDI 6039 «Facility-Management, Inbetriebnahmemanagement für Gebäude»
• VDI 3814 Blatt 4.1 «Gebäudeautomation, Methoden und Arbeitsmittel für Planung, Ausführung und Übergabe, Adresssysteme»
• SIA 2046 «Integrale Tests von Gebäudetechniksystemen» (Ausgabe 2015)
• SN EN 61439, Reihe zu Niederspannungs-Schaltgerätekombinationen, für Anforderungen bei Umbau und Erweiterung
• Eigene Projekterfahrungen und Praxisbeispiele der WENGET GmbH