Bestandsaufnahme: Wo stehe ich heute mit meiner Gebäudetechnik?

Serie «Sanierungsfahrplan», Teil 1 von 6

Jede Sanierung beginnt mit einer Frage, die erstaunlich selten sauber beantwortet wird: Was ist eigentlich da, und wie läuft es? Nicht was im Baubeschrieb von damals steht, nicht was der Wartungsvertrag vermuten lässt, sondern was heute im Gebäude tatsächlich installiert ist und wie es sich im Betrieb verhält. Zwischen der Anlage auf dem Papier und der Anlage in der Realität liegen in gewachsenen Liegenschaften oft zwei bis drei Umbaugenerationen, die niemand vollständig dokumentiert hat.

Diese Serie führt Sie in sechs Teilen durch einen Sanierungsfahrplan für die Gebäudetechnik, von der Bestandsaufnahme bis zur Übergabe in den Betrieb. Teil 1 widmet sich dem Fundament. Denn jede Entscheidung, die später über Millionenbeträge mitbestimmt, ruht auf dem, was in dieser Phase erhoben wurde. Wer hier spart, spart an der Grundlage aller folgenden Zahlen. Und anders als bei fast allen anderen Projektphasen lässt sich ein Fehler in der Bestandsaufnahme später nicht mehr korrigieren, sondern nur noch teuer umschiffen.

Drei Ebenen, die zusammengehören

Eine belastbare Bestandsaufnahme arbeitet auf drei Ebenen. Sie werden in der Praxis oft verwechselt oder es wird nur eine davon erhoben. Erst zusammen ergeben sie ein Bild, auf dem sich planen lässt.

Die erste Ebene ist der technische Zustand. Was ist installiert, in welchem Alter, in welcher Verfassung? Hier geht es um Erzeuger, Verteilung, Übergabe, Lüftungsgeräte, Kälteerzeugung, Schaltgerätekombinationen, Automationsstationen und Feldgeräte. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Alter und Zustand. Eine dreissigjährige Verteilung aus Stahl kann in besserem Zustand sein als ein zwölfjähriges Lüftungsgerät, das nie gewartet wurde. Das Baujahr allein ist deshalb ein schlechter Ratgeber für die Frage, was ersetzt werden muss.

Die zweite Ebene ist die energetische Leistung. Wie viel Energie fliesst wohin, zu welchen Zeiten, unter welchen Bedingungen? Diese Ebene lässt sich nicht besichtigen, sie muss gemessen werden. Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre sind der Einstieg, reichen aber nicht aus, weil sie nur Summen zeigen. Interessant wird es dort, wo sich Lastgänge, Betriebszeiten und Aussentemperatur zusammen betrachten lassen. Erst dann wird sichtbar, ob ein hoher Verbrauch aus dem Nutzungsprofil kommt oder aus einer schlecht eingestellten Regelung.

Die dritte Ebene ist die organisatorische und dokumentarische Lage. Wer betreibt die Anlage, mit welchem Wissen, mit welchen Verträgen? Existiert eine aktuelle Anlagendokumentation, eine Datenpunktliste, ein Schemaplan, der die Realität abbildet? Diese Ebene wird am häufigsten übersprungen und verursacht später die grössten Verzögerungen, weil in der Planungsphase Grundlagen fehlen, die niemand mehr rekonstruieren kann.

Der normative Rahmen der Bestandsaufnahme

Die Bestandsaufnahme ist keine freie Übung, sondern in mehreren Regelwerken verankert. Die SIA 2047 «Energetische Gebäudeerneuerung» beschreibt den systematischen Weg von der Analyse des Bestands über die Variantenbildung bis zur Massnahmenplanung und ist das zentrale Dokument für energetische Sanierungen im Bestand. Ergänzend liefert die Dokumentation SIA D 0249 die methodische Vertiefung dazu.

Für die Einordnung des thermischen Bedarfs bildet die SIA 380/1 «Thermische Energie im Hochbau» die Grundlage, während die SIA 2024 «Raumnutzungsdaten für Energie- und Gebäudetechnik» die Standardnutzungsdaten liefert, gegen die sich der reale Betrieb abgleichen lässt. Für die Heizlast im Bestand sind die SIA 384/1 sowie die SIA 384.201 beziehungsweise die SN EN 12831 massgebend. Die Wirtschaftlichkeit der abgeleiteten Massnahmen schliesslich wird nach SIA 480 «Wirtschaftlichkeitsrechnung für Investitionen im Hochbau» beurteilt.

Diese Normen sind kein Selbstzweck. Sie sorgen dafür, dass die in der Bestandsaufnahme erhobenen Zahlen in der Planung, in der Ausschreibung und in der späteren Erfolgskontrolle dieselbe Sprache sprechen. Wer den Bestand nach diesen Grundlagen erfasst, muss die Erhebung später nicht wiederholen, weil die Werte in jeder Projektphase anschlussfähig bleiben.

Was auf der technischen Ebene wirklich erhoben werden muss

Eine reine Inventarliste hilft wenig. Entscheidend sind die Angaben, die später in die Auslegung einfliessen: Nennleistungen und tatsächliche Betriebspunkte, Vorlauf- und Rücklauftemperaturen im Auslegungsfall und im realen Betrieb, Volumenströme, Pumpenkennlinien und deren Regelart, Zustand der Wärmedämmung an Leitungen, Zustand und Typ der Regelventile.

Bei der Gebäudeautomation lohnt sich ein zweiter Blick. Häufig ist mehr vorhanden, als genutzt wird. Anlagen verfügen über Zählerschnittstellen, die nie aufgeschaltet wurden, über Datenpunkte, die auf der Bedienebene nicht sichtbar sind, oder über Regelfunktionen, die einmal deaktiviert und nie wieder aktiviert wurden. Diese ungenutzten Reserven sind die günstigsten Massnahmen im ganzen Fahrplan, denn sie kosten keine Investition, sondern nur die Zeit, sie wieder in Betrieb zu nehmen.

Ebenfalls zur technischen Ebene gehört eine ehrliche Einschätzung der Substanz, die weiterverwendet werden kann. Kanalnetze, Steigzonen, Schächte, Verteiler und Kabeltrassen binden viel graue Energie und viel Geld. Sie sind selten der Grund für eine Sanierung, werden aber oft aus Bequemlichkeit mitersetzt. Wer diese Substanz sauber bewertet, spart nicht nur Investitionskosten, sondern verkürzt auch die Bauzeit und reduziert den Eingriff in den laufenden Betrieb.

Ein oft unterschätzter Punkt ist die Erhebung der Schaltgerätekombinationen und der Elektroverteilung. Alte Verteilungen sind häufig weder beschriftet noch dokumentiert, und ihre Belegung entspricht selten dem letzten Schema. Da jede Erweiterung der Gebäudeautomation und jeder neue Antrieb hier ansetzt, entscheidet der Zustand dieser Verteilungen mit darüber, wie aufwendig spätere Massnahmen werden.

Messen statt schätzen

Die energetische Ebene entscheidet über die Qualität aller späteren Wirtschaftlichkeitsrechnungen. Und sie ist die einzige, die sich nicht durch Begehung erschliesst.

Sinnvoll ist eine Messkampagne über mindestens eine vollständige Heizperiode, mit einer überschaubaren Zahl richtig gesetzter Messpunkte. Mehr Zähler bedeuten nicht mehr Erkenntnis. Wichtiger als die Anzahl ist, dass sich die Messstellen auf Systemgrenzen beziehen, die man später auch bewirtschaften kann: Wärmeerzeugung, Trinkwarmwasser, Lüftung, Kälte, Hilfsenergie.

Wo eine Gebäudeautomation vorhanden ist, lässt sich vieles ohne zusätzliche Hardware gewinnen. Trendaufzeichnungen über Sollwerte, Istwerte, Stellgrade und Betriebszeiten sind oft bereits verfügbar und werden nur nicht ausgewertet. Ein Jahr an Trenddaten sagt über eine Anlage mehr aus als jede Begehung. Die Kunst liegt weniger im Sammeln als im Verdichten dieser Daten zu wenigen aussagekräftigen Kennzahlen.

Typische Erkenntnisse aus solchen Auswertungen sind ernüchternd und wertvoll zugleich: Anlagen, die ausserhalb der Nutzungszeit durchlaufen, Heizen und Kühlen gleichzeitig in derselben Zone, Vorlauftemperaturen, die konstant über der Heizkurve liegen, Pumpen im Dauerbetrieb auf fester Drehzahl. Jede dieser Beobachtungen ist zugleich eine Massnahme, die sich meist ohne grosse Investition umsetzen lässt und die sich in der Wirtschaftlichkeitsrechnung sofort bemerkbar macht.

Die Dokumentation ist Teil des Bestands

Fehlende oder falsche Unterlagen sind kein Schönheitsfehler, sie sind ein Projektrisiko mit Preisschild. Wenn der Schemaplan nicht stimmt, plant der Ingenieur auf einer Fiktion. Wenn die Datenpunktliste fehlt, muss sie in der Ausführung rekonstruiert werden, und zwar unter Termindruck.

Zur Bestandsaufnahme gehört deshalb eine Sichtung der vorhandenen Unterlagen mit einer klaren Bewertung: aktuell, veraltet, nicht vorhanden. Für alles, was nicht aktuell ist, braucht es eine Entscheidung, ob es vor der Planung nachgeführt wird. In der Regel lohnt sich das, denn die Nachführung im Rahmen der Bestandsaufnahme ist ein Bruchteil dessen, was die Rekonstruktion während der Ausführung kostet.

Ein weiterer Punkt betrifft die Verträge. Wartungs- und Serviceverträge, Contracting-Verhältnisse, Fernzugriffe von Lieferanten und die Frage, wem die Daten der Gebäudeautomation gehören, sollten vor Projektbeginn geklärt sein. Diese Fragen tauchen sonst genau dann auf, wenn keine Zeit für sie ist. Gerade der Datenzugang ist heikel: Wenn nur der bisherige Lieferant auf die Automationsstationen zugreifen kann, ist die freie Wahl des Planers und der Unternehmer bereits eingeschränkt, bevor das Projekt begonnen hat.

Was ein GEAK Plus leistet und was nicht

Viele Bauherrschaften starten mit einem GEAK oder GEAK Plus, und das ist ein sinnvoller Einstieg. Der GEAK Plus liefert eine energetische Einordnung des Gebäudes und einen Beratungsbericht mit Sanierungsvarianten. In mehreren Kantonen ist er zudem Voraussetzung für Fördergelder, wobei die Schwelle kantonal unterschiedlich geregelt ist.

Was der GEAK nicht leistet: Er rechnet mit Standardnutzungsdaten und bildet den realen Betrieb nicht ab. Betriebszeiten, Regelstrategien, der Zustand der Gebäudeautomation und die tatsächliche Hydraulik fliessen nicht ein. Für die Gebäudetechnik ist der GEAK deshalb eine Ergänzung zur Bestandsaufnahme, kein Ersatz. Er beantwortet die Frage, wie das Gebäude im Vergleich zu einem Referenzwert dasteht, aber nicht die Frage, warum es sich im Betrieb so verhält, wie es sich verhält.

Drei typische Fehlannahmen

In vielen Projekten scheitert eine gute Bestandsaufnahme nicht am Aufwand, sondern an Annahmen, die niemand hinterfragt. Die erste lautet: «Die Anlage ist doch dokumentiert.» In der Praxis stimmt die Dokumentation nach mehreren Umbauten fast nie mit der Installation überein, und gerade die letzten Änderungen sind selten nachgeführt. Die zweite lautet: «Der Verbrauch ist bekannt, wir haben ja die Rechnungen.» Rechnungen zeigen Summen, aber nicht, wo und warum Energie verloren geht. Die dritte lautet: «Was alt ist, muss weg.» Diese Annahme führt zum teuersten aller Fehler, dem Ersatz funktionierender Substanz aus reiner Vorsicht.

Allen drei Fehlannahmen ist gemeinsam, dass sie eine Erhebung durch eine Vermutung ersetzen. Eine belastbare Bestandsaufnahme tut das Gegenteil: Sie ersetzt Vermutungen durch Messwerte und dokumentierte Fakten. Der Mehraufwand dafür ist überschaubar, der Nutzen zeigt sich in jeder folgenden Projektphase.

Der richtige Zeithorizont

Eine Bestandsaufnahme, die auf eine Momentaufnahme zusammenschrumpft, verschenkt ihren grössten Wert. Der technische Zustand lässt sich an einem Tag begehen, die energetische Leistung braucht eine Heizperiode, und die organisatorische Lage klärt sich oft erst im Gespräch mit mehreren Beteiligten. Wer die Erhebung realistisch plant, rechnet deshalb mit einigen Wochen bis zu einem Jahr, je nachdem, ob eine volle Messperiode abgewartet werden muss.

Dieser Zeithorizont wirkt zunächst lang, ist aber die günstigste Investition im ganzen Projekt. Die Bestandsaufnahme kostet Wochen an Arbeit, nicht Monate an Bauzeit, und sie verhindert Fehlentscheidungen, deren Korrektur später ein Vielfaches kostet. Wer parallel zur laufenden Messperiode bereits die Dokumentation nachführt und die Verträge klärt, verliert dabei keine Zeit, sondern nutzt die Wartezeit sinnvoll.

Der Ertrag: Entscheidungen auf Daten statt auf Annahmen

Am Ende der Bestandsaufnahme sollten fünf Fragen beantwortbar sein. Welche Anlagen haben welche Restnutzungsdauer? Wo liegt der reale Energiebedarf im Vergleich zur installierten Leistung? Welche Massnahmen sind ohne Investition sofort möglich? Welche Substanz kann weiterverwendet werden? Und welche Grundlagen fehlen noch, bevor geplant werden kann?

Mit diesen Antworten wird aus einer Sanierung ein Projekt mit kalkulierbarem Risiko. Ohne sie bleibt sie eine Reihe von Einzelentscheidungen, die sich gegenseitig behindern. Der Unterschied zeigt sich nicht in der Bestandsaufnahme selbst, sondern in allen folgenden Phasen: Ein sauber erhobener Bestand macht die Planung schneller, die Ausschreibung präziser und die Inbetriebnahme kürzer.

Querverweise zu unseren Fachserien

• Teil 2 dieser Serie zeigt, wie aus der Bestandsaufnahme eine Priorisierung und eine Etappierung wird.
• Wie sich die typischen Fehler in Sanierungsprojekten vermeiden lassen, behandelt unser Artikel zu den sechs häufigsten Fehlern bei TGA-Sanierungen.
• Wie der Zustand der Hydraulik messtechnisch belegt wird, erklärt unsere Serie zur hydraulischen Leistungsmessung.
• Zur Rolle und Qualität der Gebäudeautomation finden Sie Vertiefungen in unserer Serie zur Gebäudeautomation in Beratung und Planung.

Fazit

Die Bestandsaufnahme ist die günstigste Phase eines Sanierungsprojekts und diejenige mit der grössten Hebelwirkung. Sie kostet Wochen, nicht Monate, und sie entscheidet darüber, ob die folgenden Investitionen auf Messwerten oder auf Vermutungen beruhen. Wer die drei Ebenen technischer Zustand, energetische Leistung und organisatorische Lage sauber erhebt, hat den Sanierungsfahrplan bereits zur Hälfte erstellt. Alles Weitere baut auf dieser Grundlage auf, und keine noch so gute Planung kann eine lückenhafte Erhebung nachträglich reparieren.

Sie haben Fragen dazu?

Sie möchten wissen, wo Ihre Gebäudetechnik heute wirklich steht, bevor Sie investieren? Wir erheben den Zustand Ihrer Anlagen, werten Ihre Betriebsdaten aus und liefern Ihnen eine Entscheidungsgrundlage, die diesen Namen verdient. Sprechen Sie mit uns, oder lesen Sie weiter in unseren Fachbeiträgen auf wenget.ch/insights.

Quellenverzeichnis

• SIA 2047 «Energetische Gebäudeerneuerung» sowie Dokumentation SIA D 0249
• SIA 380/1 «Thermische Energie im Hochbau» und SIA 2024 «Raumnutzungsdaten für Energie- und Gebäudetechnik» (Ausgabe 2021)
• SIA 384/1 «Heizungsanlagen in Gebäuden» und SIA 384.201 / SN EN 12831 «Verfahren zur Berechnung der Norm-Heizlast»
• SIA 480 «Wirtschaftlichkeitsrechnung für Investitionen im Hochbau»
• SN EN ISO 52120-1 «Energetische Bewertung von Gebäuden, Beitrag der Gebäudeautomation»
• VDI 3810 Blatt 1.1 «Betreiben und Instandhalten von Gebäuden und gebäudetechnischen Anlagen, Heizungsanlagen»
• GEAK, Gebäudeenergieausweis der Kantone, Grundlagen zu GEAK und GEAK Plus
• Eigene Projekterfahrungen und Praxisbeispiele der WENGET GmbH