Sanierungsstrategie entwickeln: Gewerk für Gewerk oder alles auf einmal?

Serie «Sanierungsfahrplan», Teil 2 von 6

Nach der Bestandsaufnahme liegen die Fakten auf dem Tisch. Jetzt kommt die Frage, an der sich Sanierungsprojekte entscheiden: In welcher Reihenfolge, in welchen Etappen und mit welchem Zeithorizont wird umgesetzt?

Die naheliegende Antwort lautet oft: dort beginnen, wo es am dringendsten brennt. Das ist verständlich und selten optimal. Denn in der Gebäudetechnik hängen die Gewerke technisch voneinander ab, und wer diese Abhängigkeiten ignoriert, investiert zweimal in dasselbe Ziel. Die Strategiephase kostet vergleichsweise wenig, entscheidet aber über den grössten Teil der späteren Ausgaben. Sie ist der Ort, an dem sich ein Sanierungsfahrplan von einer Ansammlung von Einzelmassnahmen unterscheidet.

Vier Kriterien für die Priorisierung

Eine Priorisierung, die trägt, stützt sich auf vier Kriterien. Sie sind nicht gleichwertig, und ihr Verhältnis zueinander ist der eigentliche strategische Entscheid.

Das Ausfallrisiko fragt danach, welche Anlage bei einem Versagen den Betrieb stoppt und mit welcher Vorwarnzeit. Ein Wärmeerzeuger am Ende seiner Lebensdauer ist ein anderes Risiko als eine alternde Einzelraumregelung. Massgebend ist nicht das Alter, sondern die Kombination aus Ausfallwahrscheinlichkeit, Auswirkung und Wiederbeschaffungszeit. Eine Anlage, deren Ersatzteile nur noch mit langen Lieferzeiten zu beschaffen sind, verdient in dieser Betrachtung besondere Aufmerksamkeit.

Das Energiepotenzial fragt danach, wo pro investiertem Franken am meisten Verbrauch verschwindet. Hier landen erfahrungsgemäss zuerst die Massnahmen ohne oder mit geringer Investition: Betriebszeiten, Sollwerte, Heizkurve, hydraulischer Abgleich, Abschaltung paralleler Systeme. Diese Massnahmen sind so wirksam, dass sie oft die Wirtschaftlichkeit der gesamten Sanierung tragen, bevor der erste grosse Erzeuger überhaupt ersetzt ist.

Die Förderfähigkeit fragt danach, welche Massnahmen von Bund, Kanton oder Programmen unterstützt werden und welche Bedingungen daran hängen. Fördergelder verändern die Rangfolge nicht grundsätzlich, sie verschieben aber die Wirtschaftlichkeitsgrenze einzelner Massnahmen spürbar. Wichtig ist, die Förderbedingungen früh zu kennen, weil sie oft an eine bestimmte Reihenfolge oder an Nachweise gebunden sind, die vor Baubeginn erbracht werden müssen.

Die Restnutzungsdauer fragt danach, wie viele Jahre eine bestehende Anlage bei normaler Instandhaltung noch leistet. Sie ist das Kriterium, das am häufigsten unterschätzt wird, weil es unbequem ist. Eine Anlage mit acht Jahren Restnutzungsdauer sinnvoll weiterzubetreiben und die Investition zu verschieben, ist oft die wirtschaftlichere Entscheidung als der vorzeitige Ersatz.

Von den Kriterien zur Rangfolge

Die vier Kriterien stehen selten im Einklang. Die Anlage mit dem höchsten Ausfallrisiko ist nicht immer die mit dem grössten Energiepotenzial, und die am besten geförderte Massnahme ist nicht zwingend die dringendste. Die Kunst der Strategiephase besteht darin, diese Kriterien nicht nacheinander, sondern gegeneinander abzuwägen.

Bewährt hat sich eine einfache Bewertung, bei der jede in Frage kommende Massnahme in allen vier Kriterien eingeordnet wird. Aus dieser Einordnung entsteht kein starres Ranking, sondern ein Gespräch: Welche Massnahmen dürfen keinesfalls warten, welche lohnen sich sofort, welche lassen sich sinnvoll bündeln? Erst wenn diese Gewichtung bewusst getroffen und dokumentiert ist, wird aus einer Liste eine Strategie. Die Bauherrschaft muss diese Gewichtung mittragen, denn sie spiegelt auch nicht-technische Ziele wie Budgetverteilung, Betriebssicherheit und Reputationsrisiko.

Die technischen Abhängigkeiten zwischen den Gewerken

Vier Abhängigkeiten sind in fast jedem Projekt relevant. Sie bestimmen die Reihenfolge stärker als jedes Budget.

Hülle vor Wärmeerzeuger. Jede Verbesserung der Gebäudehülle senkt die benötigte Heizleistung. Wer zuerst den Erzeuger ersetzt und danach die Hülle saniert, hat eine überdimensionierte Anlage. Ist die Hüllensanierung erst in einigen Jahren geplant, muss die Auslegung des Erzeugers das bereits berücksichtigen.

Vorlauftemperatur vor Erzeugerwahl. Die erreichbare Vorlauftemperatur entscheidet darüber, ob eine Wärmepumpe oder ein Fernwärmeanschluss wirtschaftlich funktioniert. Diese Frage gehört vor die Erzeugerwahl, nicht danach.

Hydraulik vor Gebäudeautomation. Eine Regelung kann nur regeln, was hydraulisch möglich ist. Wer eine neue Automation auf eine ungeordnete Hydraulik setzt, kauft eine teure Diagnoseeinrichtung für ein Problem, das er auch hätte beheben können.

Gebäudeautomation vor der Vergabe der Anlagengewerke. Die Automation ist das einzige Gewerk, das alle anderen berührt. Ihr Lastenheft muss vorliegen, bevor Heizung, Lüftung, Kälte und Elektro vergeben werden, sonst entstehen Schnittstellen ohne Verantwortlichen.

Etappierung: wann sie hilft und wann sie schadet

Eine Etappierung verteilt Investitionen über die Zeit, hält den Betrieb aufrecht und ermöglicht Lernen zwischen den Etappen. Das sind starke Argumente, und in bewohnten oder durchgehend genutzten Objekten ist die Etappierung häufig die einzig praktikable Variante.

Sie hat aber einen Preis. Jede Etappe bringt eigene Baustelleneinrichtung, eigene Planungsleistung, eigene Inbetriebnahme und eigene Abnahme. Provisorien kosten Geld und erzeugen Risiken. Und über mehrere Jahre verteilt wechseln Personen, Preise und manchmal auch die Vorschriften.

Eine Etappierung ist sinnvoll, wenn der Betrieb nicht unterbrochen werden darf, wenn Budgets über mehrere Rechnungsperioden verteilt werden müssen, wenn Anlagen sehr unterschiedliche Restnutzungsdauern haben oder wenn die Nutzung des Gebäudes sich absehbar ändert.

Sie ist nicht sinnvoll, wenn Gewerke technisch eng verkoppelt sind, wenn Provisorien teurer werden als die eingesparte Zeit oder wenn die Etappierung nur dazu dient, einen Grundsatzentscheid zu vermeiden.

Etappen richtig schneiden

Wenn etappiert wird, entscheidet der Schnitt über den Erfolg. Zwei Schnittlogiken haben sich bewährt, und sie schliessen sich nicht aus.

Der Schnitt nach Systemen fasst zusammen, was funktional zusammengehört: Wärmeerzeugung mit Hydraulik und Regelung in einer Etappe, Lüftung mit ihrer Automation in einer anderen. Diese Logik minimiert Schnittstellen innerhalb einer Etappe.

Der Schnitt nach Gebäudeteilen fasst zusammen, was räumlich zusammengehört: eine Steigzone, ein Geschoss, ein Flügel. Diese Logik ist im bewohnten Objekt oft die einzig mögliche, verlangt aber besondere Aufmerksamkeit bei den Übergängen zwischen alt und neu.

In beiden Fällen gilt: Was in einer späteren Etappe kommt, muss in der früheren bereits vorbereitet sein. Leerrohre, Platzreserven im Verteiler, freie Ein- und Ausgänge auf der Automationsstation, dokumentierte Anschlusspunkte. Diese Vorleistungen kosten wenig und ersparen später erhebliche Zusatzarbeiten. Wer sie in der ersten Etappe vergisst, zahlt sie in der zweiten mehrfach.

Der Rahmen aus SIA 112 und der Projektphasen

Die Strategiephase ist kein informeller Zwischenschritt, sondern in der Phaseneinteilung nach SIA 112 «Modell Bauplanung» verankert. Sie gehört in die strategische Planung und die Vorstudien, also in jene Phasen, in denen die grossen Weichen mit dem geringsten Aufwand gestellt werden. Wer den Strategieentscheid in die spätere Projektierung verschiebt, verliert genau die Freiheit, die diese frühen Phasen bieten.

Für die Gebäudeautomation liefert die VDI 3814 den Rahmen, um das Lastenheft rechtzeitig und vollständig zu erstellen. Dieses Lastenheft ist das Bindeglied zwischen Strategie und Umsetzung: Es übersetzt die strategischen Ziele in konkrete Anforderungen an Funktionen, Datenpunkte und Schnittstellen, bevor die einzelnen Gewerke vergeben werden. Ohne dieses Dokument bleibt die beste Strategie eine Absichtserklärung.

Lifecycle statt Investitionsvergleich

Die Strategie entsteht nicht aus dem Vergleich von Investitionssummen, sondern aus dem Vergleich von Lebenszykluskosten. Dazu gehören Investition, Energie, Instandhaltung, Instandsetzung und die Kosten des Betriebsunterbruchs.

Für die Betrachtung über die Nutzungsdauer bietet SIA 480 den methodischen Rahmen. Für die Nutzungsdauern einzelner Bauteile und Anlagen existieren in der Schweiz paritätisch erarbeitete Lebensdauertabellen, die als Orientierung dienen. Wichtig ist, dass die angesetzten Nutzungsdauern im Projekt dokumentiert und begründet sind, denn sie bestimmen das Ergebnis der Rechnung stärker als der Zinssatz.

Das Ergebnis dieser Betrachtung ist selten eine einzige richtige Variante. Es ist eine Entscheidungsmatrix, die zeigt, welche Variante unter welchen Annahmen vorne liegt. Diese Transparenz ist der eigentliche Wert der Strategiephase. Sie erlaubt es der Bauherrschaft, eine Entscheidung nicht nur zu treffen, sondern sie auch gegenüber Dritten zu begründen und in einigen Jahren nachzuvollziehen.

Der Strategieentscheid als moderierter Prozess

Eine tragfähige Strategie entsteht nicht am Schreibtisch eines einzelnen Planers, sondern im moderierten Gespräch zwischen Bauherrschaft, Betrieb und Fachplanung. Der Betrieb kennt die Schwachstellen im Alltag, die Bauherrschaft kennt die finanziellen und zeitlichen Grenzen, und die Fachplanung kennt die technischen Abhängigkeiten. Erst wenn diese drei Perspektiven zusammenkommen, wird aus einer technisch richtigen Lösung eine auch umsetzbare.

In der Praxis bewährt sich ein kompakter Strategieworkshop, in dem die Ergebnisse der Bestandsaufnahme, die vier Priorisierungskriterien und die technischen Abhängigkeiten auf einer gemeinsamen Grundlage besprochen werden. Ziel ist nicht die endgültige Auslegung, sondern die Einigung auf ein Zielbild und eine grobe Etappenfolge. Dieses Zielbild wird schriftlich festgehalten und dient als Massstab für alle späteren Detailentscheide. Ohne diesen dokumentierten Konsens driften Projekte über die Jahre auseinander, weil jede Etappe ihre eigene Logik entwickelt.

Ein gut geführter Strategieprozess spart nicht nur Kosten, er schafft auch Verbindlichkeit. Wer als Bauherrschaft die Begründung für die gewählte Reihenfolge kennt, kann später dem Druck einzelner Anbieter oder kurzfristiger Sparzwänge besser standhalten, weil die Entscheidung auf nachvollziehbaren Kriterien ruht und nicht auf dem Bauchgefühl eines einzelnen Beteiligten.

Drei häufige Strategiefehler

Drei Fehler kehren in Sanierungsprojekten immer wieder. Der erste ist der Erzeuger zuerst. Weil die Heizung sichtbar altert und ihr Ausfall unmittelbar spürbar wäre, wird sie zuerst ersetzt, oft ohne dass die Hülle, die Hydraulik und die Vorlauftemperatur geklärt sind. Das Ergebnis ist eine überdimensionierte Anlage, die nie im wirtschaftlichen Betriebspunkt läuft.

Der zweite Fehler ist die Etappierung als Ausrede. Statt einen unbequemen Grundsatzentscheid zu treffen, wird das Projekt in kleine Schritte zerlegt, die einzeln entschieden werden. So entsteht über die Jahre ein Flickwerk ohne durchgängiges Konzept, dessen Summe teurer ist als eine geplante Gesamtsanierung.

Der dritte Fehler ist die Vernachlässigung der Automation. Weil sie technisch am wenigsten sichtbar ist, wird die Gebäudeautomation oft zuletzt vergeben, wenn die übrigen Gewerke ihre Schnittstellen bereits definiert haben. Dann bleibt der Automation nur, das Unvereinbare zu verbinden, und ihr Potenzial verpufft. Alle drei Fehler haben eine gemeinsame Wurzel: Sie ersetzen die Strategie durch die Dringlichkeit des Augenblicks.

Zeithorizont und das Timing der Fördermittel

Eine Strategie ist immer auch eine Aussage über die Zeit. Wer über zehn oder fünfzehn Jahre saniert, muss damit rechnen, dass sich Förderprogramme, Energiepreise und gesetzliche Anforderungen ändern. Diese Unsicherheit ist kein Grund, auf eine langfristige Planung zu verzichten, sondern ein Grund, sie robust anzulegen. Robust heisst hier: Die ersten Etappen sollten so gewählt werden, dass sie unabhängig von künftigen Programmänderungen sinnvoll bleiben.

Das Timing der Fördermittel verdient dabei besondere Beachtung. Viele Programme verlangen, dass ein Gesuch vor Baubeginn eingereicht und bewilligt ist, und einige binden die Förderung an eine bestimmte energetische Wirkung, die nachgewiesen werden muss. Wer diese Fristen und Nachweise früh in die Strategie einbaut, verliert kein Geld an vermeidbaren Formfehlern. Wer sie ignoriert, entdeckt oft erst nach Baubeginn, dass eine an sich förderfähige Massnahme die Förderung verloren hat, weil die Reihenfolge oder der Zeitpunkt nicht stimmte.

Querverweise zu unseren Fachserien

• Teil 1 dieser Serie erklärt, welche Grundlagen die Bestandsaufnahme liefern muss, damit eine Priorisierung überhaupt möglich ist.
• Teil 3 zeigt, wie Sie den passenden Planer auswählen und Konzepte vergleichbar machen.
• Warum die Vorlauftemperatur über die Erzeugerwahl entscheidet, vertiefen wir in einem eigenen Fachartikel.
• Wie eine Sanierung ohne Betriebsunterbruch geplant wird, behandelt unser Artikel zur TGA-Sanierung im laufenden Betrieb.

Fazit

Die Frage «Gewerk für Gewerk oder alles auf einmal» hat keine allgemeine Antwort, aber eine klare Systematik. Priorisiert wird nach Ausfallrisiko, Energiepotenzial, Förderfähigkeit und Restnutzungsdauer. Die Reihenfolge wird von den technischen Abhängigkeiten diktiert, nicht vom Budget. Und etappiert wird dort, wo der Betrieb es verlangt, mit einem Schnitt, der Schnittstellen minimiert und spätere Etappen bereits vorbereitet. Wer so vorgeht, investiert einmal statt zweimal und behält über die gesamte Projektdauer die Kontrolle über Kosten und Termine. Die Strategiephase ist damit die Phase mit dem besten Verhältnis von Aufwand zu Wirkung im ganzen Sanierungsfahrplan, denn sie kostet nur Denkarbeit und Koordination, entscheidet aber über Millionenbeträge in den folgenden Jahren.

Sie haben Fragen dazu?

Sie haben die Fakten zu Ihrem Gebäude und suchen die richtige Reihenfolge? Wir entwickeln mit Ihnen eine Sanierungsstrategie, die technische Abhängigkeiten, Budgetrealität und Betriebsanforderungen zusammenbringt. Sprechen Sie mit uns, oder lesen Sie weiter in unseren Fachbeiträgen auf wenget.ch/insights.

Quellenverzeichnis

• SIA 480 «Wirtschaftlichkeitsrechnung für Investitionen im Hochbau»
• SIA 2047 «Energetische Gebäudeerneuerung» sowie Dokumentation SIA D 0249
• SIA 380/1 «Thermische Energie im Hochbau» und SIA 384/1 «Heizungsanlagen in Gebäuden»
• SIA 112 «Modell Bauplanung» zur Phaseneinteilung und zu den Projektphasen
• VDI 3814 Blatt 2.1 «Gebäudeautomation, Planung, Lastenheft»
• SN EN ISO 52120-1 «Energetische Bewertung von Gebäuden, Beitrag der Gebäudeautomation»
• Paritätisch erarbeitete Lebensdauertabellen für Bauteile und Anlagen der Gebäudetechnik als Orientierungswerte
• Eigene Projekterfahrungen und Praxisbeispiele der WENGET GmbH