GEAK Plus als Fundament des Sanierungsfahrplans

Der GEAK Plus ist in der Schweiz zum Standardeinstieg in die Gebäudesanierung geworden. Viele Kantone verlangen ihn ab einer bestimmten Beitragshöhe, Banken fragen danach, und für Eigentümerinnen und Eigentümer ist er oft das erste Dokument, das eine Sanierung überhaupt greifbar macht. Er verspricht Überblick, Vergleichbarkeit und eine gemeinsame Sprache zwischen Eigentümerschaft, Fachplanung und Fördergeber. Genau diese Rolle erfüllt er auch, solange man weiss, wofür er gedacht ist und wofür nicht. Problematisch wird es erst dort, wo aus einem Orientierungsinstrument stillschweigend eine Planungsgrundlage gemacht wird und Entscheide getroffen werden, die der Bericht methodisch gar nicht tragen kann.

Er ist ein gutes Instrument. Er ist aber kein Anlagenkonzept. Dieser Beitrag zeigt, was ein GEAK Plus leistet, wo er systembedingt aufhört und was ergänzend nötig ist, bevor in der Gebäudetechnik entschieden wird. Denn die häufigste Enttäuschung entsteht nicht dadurch, dass der Bericht schlecht wäre, sondern dadurch, dass er für eine Aufgabe eingesetzt wird, für die er nie vorgesehen war.

GEAK und GEAK Plus sind nicht dasselbe

Der GEAK ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone. Er bewertet ein Gebäude mit zwei Etiketten von A bis G: eine für die Gebäudehülle, eine für die Gesamtenergieeffizienz. Grundlage sind die Gebäudegeometrie, die Bauteilaufbauten, das Baujahr, die installierte Haustechnik und standardisierte Nutzungsannahmen. Das Ergebnis ist eine Einordnung, keine Handlungsanleitung. Es sagt, wo ein Gebäude im Vergleich zum Bestand steht, nicht, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind.

Der GEAK Plus ergänzt diese Etikette um einen Beratungsbericht. Darin werden in der Regel drei Sanierungsvarianten durchgerechnet und einander gegenübergestellt, mit den Auswirkungen auf Energiebedarf, CO₂-Ausstoss, Etiketten und Investitionskosten in Form einer Grobschätzung. Erstellt wird er von akkreditierten GEAK-Expertinnen und -Experten. Die Varianten reichen typischerweise von einer schrittweisen Erneuerung über eine umfassende Sanierung bis hin zu einer Lösung mit maximaler Effizienz, sodass die Eigentümerschaft eine Bandbreite an Ambitionsniveaus vor sich hat.

Der Unterschied ist entscheidend: Der GEAK beschreibt einen Zustand, der GEAK Plus skizziert Wege. Beides ist wertvoll, und beides ersetzt keine Fachplanung. Wer diese Abgrenzung von Beginn an klar vor Augen hat, vermeidet die zwei häufigsten Missverständnisse: dass die Etikette bereits ein Sanierungsziel sei und dass der Beratungsbericht bereits eine Ausschreibungsgrundlage darstelle.

Warum Förderprogramme ihn verlangen

Aus Sicht der Fördergeber löst der GEAK Plus ein konkretes Problem. Er stellt sicher, dass eine Einzelmassnahme im Kontext des gesamten Gebäudes betrachtet wurde, und er schafft eine vergleichbare Ausgangslage über sehr unterschiedliche Objekte hinweg. Ohne diese Vereinheitlichung müssten Förderstellen jedes Gesuch nach eigenen Kriterien prüfen, was weder für die Antragstellenden noch für die Verwaltung praktikabel wäre.

Deshalb verlangen mehrere Kantone ab einer bestimmten Beitragshöhe oder bei Gesamtsanierungen einen GEAK Plus oder einen gleichwertigen Beratungsbericht. Die Schwellen und die anerkannten Alternativen sind kantonal geregelt und unterscheiden sich deutlich. Verlassen Sie sich hier nicht auf eine schweizweite Faustregel, sondern auf das Merkblatt Ihres Kantons im aktuellen Stand. Was in einem Kanton als gleichwertiger Nachweis akzeptiert wird, kann im Nachbarkanton bereits als unzureichend gelten.

In mehreren Kantonen wird die Erstellung des GEAK Plus selbst gefördert. Diese Beiträge sind meist an die spätere Umsetzung mindestens einer Massnahme gekoppelt. Damit entsteht ein sinnvoller Kreislauf: Die Beratung wird angestossen, das Ergebnis mündet in konkrete Arbeiten, und der Förderfranken wirkt nicht nur auf dem Papier. Für die Eigentümerschaft bedeutet das, dass sich der Bericht in vielen Fällen zu einem grossen Teil über die Förderung finanziert, sofern die Fristen und Bedingungen eingehalten werden.

Was der GEAK systembedingt nicht abbildet

Die Grenzen des Instruments sind keine Schwäche, sondern Folge seiner Methodik. Für Entscheide in der Gebäudetechnik sind sie aber wesentlich, und sie werden in der Praxis regelmässig unterschätzt.

Standardnutzung statt realem Betrieb. Die Berechnung arbeitet mit standardisierten Nutzungsdaten, wie sie SIA 2024 bereitstellt. Das ist für die Vergleichbarkeit notwendig und weicht vom tatsächlichen Betrieb ab, teilweise erheblich. Ein Bürogebäude mit Schichtbetrieb, ein Schulhaus mit Fremdvermietung am Abend oder ein Gewerbebau mit Prozesswärme verhalten sich anders als das Modell. Wer aus der Standardnutzung auf den realen Verbrauch schliesst, liegt je nach Objekt schnell um einen erheblichen Betrag daneben.

Keine Betriebszeiten und keine Regelstrategie. Ob eine Lüftung nachts durchläuft, ob die Heizkurve zu hoch eingestellt ist, ob Heizen und Kühlen gleichzeitig aktiv sind: Das alles sieht der GEAK nicht. Es sind aber genau die Punkte, an denen sich mit geringem Aufwand viel Energie einsparen lässt. Ein GEAK kann einem Gebäude eine mittelmässige Etikette bescheinigen, obwohl die eigentliche Ursache eine fehlerhaft parametrierte Regelung ist, die sich innerhalb weniger Tage korrigieren liesse.

Kein Zustand der Gebäudeautomation. Die Automationsebene, die Datenpunktstruktur, die Feldgerätequalität und die Frage, ob eine Anlage überhaupt regelbar ist, kommen im GEAK nicht vor. Für eine TGA-Sanierung sind sie zentral. Eine neue Wärmeerzeugung entfaltet ihren Nutzen nur, wenn die darunterliegende Automation sie sinnvoll ansteuern kann. Fehlt diese Voraussetzung, wird in effiziente Technik investiert, die anschliessend von Hand oder mit einer veralteten Logik betrieben wird.

Kostenangaben als Grobschätzung. Die Investitionskosten im Beratungsbericht sind Kennwerte, keine Kostenschätzung nach Objektbegehung. Für den Variantenvergleich reichen sie, für ein Budget nicht. Wer die Zahlen aus dem Bericht ungeprüft in eine Finanzierungsplanung übernimmt, riskiert Abweichungen, die später zu schwierigen Gesprächen führen.

Keine Messdaten. Der GEAK rechnet, er misst nicht. Der Abgleich mit den tatsächlichen Verbrauchszahlen ist zwar möglich, aber nicht Bestandteil des Standardvorgehens. Erst dieser Abgleich zeigt, ob ein Gebäude wirklich so funktioniert, wie es das Modell annimmt. In vielen Fällen weicht der reale Verbrauch deutlich von der Berechnung ab, und genau in dieser Abweichung liegt der Hinweis auf die wirksamsten und günstigsten Massnahmen.

Was ergänzend nötig ist

Für einen belastbaren Sanierungsfahrplan braucht es zusätzlich drei Elemente, die den GEAK Plus nicht ersetzen, sondern nutzbar machen.

Eine Anlagenaufnahme vor Ort. Alter, Zustand, Leistung und Regelbarkeit der Erzeuger, der Verteilung und der Übergabe. Dazu die Automationsebene: Fabrikat, Alter, Kommunikationsprotokoll, Ersatzteilverfügbarkeit, Zugriffsrechte. Diese Aufnahme zeigt, welche Komponenten weiterverwendet werden können und welche das eigentliche Nadelöhr einer Sanierung bilden. Oft ist es nicht der Erzeuger, sondern die Verteilung oder die Regelung, die den Handlungsbedarf bestimmt.

Verbrauchsdaten aus dem Ist-Betrieb. Mindestens drei Jahre Energiebezug, wo vorhanden Lastgänge und Zählerdaten. Sie zeigen die Differenz zwischen Modell und Realität. Diese Differenz ist häufig die interessanteste Zahl im ganzen Projekt, weil sie den Hebel benennt, den keine Berechnung allein sichtbar macht.

Eine Bewertung der Betriebsführung. Betriebszeiten, Sollwerte, Regelstrategie, Störungshäufigkeit. Diese Aufnahme kostet wenig und identifiziert regelmässig Massnahmen, die sich innerhalb einer Heizperiode amortisieren. Nicht selten sind es diese unspektakulären Korrekturen, die den ersten spürbaren Effekt auf der Energierechnung erzeugen, lange bevor eine bauliche Massnahme umgesetzt ist.

Mit diesen drei Ergänzungen wird aus dem GEAK Plus eine Entscheidungsgrundlage. Ohne sie bleibt er eine gute Übersicht, auf die sich Investitionsentscheide in der Gebäudetechnik nicht abstützen sollten.

Die richtige Reihenfolge

In der Praxis bewährt sich folgende Abfolge: zuerst die Verbrauchsdaten zusammentragen, dann die Anlagen- und Betriebsaufnahme, dann den GEAK Plus erstellen lassen, und zwar mit diesen Grundlagen als Input. Ein GEAK-Experte, der die realen Betriebszeiten und den Anlagenzustand kennt, liefert einen deutlich brauchbareren Bericht als einer, der nur Pläne und Baujahr zur Verfügung hat.

Wird der GEAK Plus als reines Formalerfordernis nachträglich erstellt, entsteht ein Dokument für die Fördereingabe. Wird er als Teil des Fahrplans erstellt, entsteht eine Grundlage, mit der zehn Jahre gearbeitet werden kann. Der Mehraufwand für die richtige Reihenfolge ist gering, der Unterschied im Ergebnis ist gross.

Ein typischer Ablauf in der Praxis

Ein wiederkehrendes Beispiel verdeutlicht den Unterschied. Eine Eigentümerschaft möchte den Wärmeerzeuger ersetzen und beantragt Fördermittel. Der Kanton verlangt einen GEAK Plus. Wird der Bericht ohne weitere Grundlagen erstellt, empfiehlt er womöglich eine Variante, die rechnerisch stimmig ist, aber die vorhandene Verteilung mit zu hohen Temperaturen und eine Automation ohne Einzelraumregelung übersieht. Die neue Anlage wird eingebaut, läuft jedoch nie im günstigen Betriebspunkt.

Wird derselbe Bericht dagegen auf Basis von Verbrauchsdaten, einer Anlagenaufnahme und einer Betriebsbewertung erstellt, zeigt sich früh, dass zuerst die Verteilung und die Regelung ertüchtigt werden müssen, bevor sich ein Erzeugerwechsel voll auszahlt. Die Reihenfolge der Massnahmen ändert sich, das Ergebnis wird belastbarer, und die Förderung wird für eine Massnahme eingesetzt, die tatsächlich wirkt. Derselbe Bericht, dieselben Kosten, aber ein völlig anderer Nutzen.

Der Nutzen über die Förderung hinaus

Ein GEAK Plus, der als Teil des Fahrplans entsteht, wirkt weit über den einzelnen Förderantrag hinaus. Er wird zur gemeinsamen Referenz für alle Beteiligten. Die Eigentümerschaft erkennt, welche Investitionen wann anstehen und wie sie zusammenhängen. Die Fachplanung erhält eine abgestimmte Ausgangslage. Und der spätere Betrieb kann an den im Bericht formulierten Zielen gemessen werden.

Gerade bei grösseren Liegenschaften oder ganzen Portfolios entfaltet dieser Nutzen seine volle Wirkung. Ein einheitlich aufgebauter Fahrplan macht Objekte vergleichbar, priorisiert Budgets über mehrere Jahre und verhindert, dass an einem Gebäude umfassend saniert wird, während ein anderes mit dringenderem Handlungsbedarf wartet. So wird aus einem pflichtgemäss erstellten Dokument ein Steuerungsinstrument, das die Sanierungsstrategie über Jahre trägt.

Ebenso wichtig ist die zeitliche Dimension. Ein Fahrplan koppelt Massnahmen an ohnehin anstehende Ereignisse, etwa das Ende der Nutzungsdauer eines Erzeugers, eine fällige Dachsanierung oder einen Mieterwechsel. Wer diese Fenster kennt, kann Massnahmen bündeln, Baustellen zusammenlegen und Kosten senken, statt jede Erneuerung isoliert und unter Zeitdruck anzugehen. Der GEAK Plus liefert dafür die inhaltliche Basis, die Terminierung entsteht im Dialog mit der Eigentümerschaft.

Ein einfacher Selbsttest

Ob ein vorliegender GEAK Plus als Fundament taugt, lässt sich mit wenigen Fragen prüfen. Wurden reale Verbrauchsdaten aus mehreren Jahren berücksichtigt oder nur Standardwerte angesetzt? Nennt der Bericht den Zustand und die Regelbarkeit der bestehenden Anlagen oder bleibt die Gebäudetechnik eine Blackbox? Sind die Kostenangaben als Grobschätzung gekennzeichnet oder werden sie fälschlich als Budget verstanden? Und beschreibt der Bericht eine sinnvolle Reihenfolge der Massnahmen oder listet er sie nur auf?

Wer diese Fragen ehrlich beantwortet, erkennt schnell, ob ein Bericht als Entscheidungsgrundlage tragfähig ist oder ob die drei genannten Ergänzungen nachgeholt werden müssen. Der Test kostet nichts und verhindert, dass ein Investitionsentscheid auf einem unvollständigen Fundament getroffen wird.

Querverweise zu unseren Fachserien

• Wie eine Bestandsaufnahme aufgebaut wird, die diese Grundlagen liefert, zeigt Teil 1 unserer Serie «Sanierungsfahrplan».
• Welche Fördermittel einen GEAK Plus voraussetzen und wie sie beantragt werden, behandelt unser Beitrag zu Subventionen und Fördergeldern.
• Wie Massnahmen anschliessend priorisiert und etappiert werden, vertieft Teil 2 der Serie «Sanierungsfahrplan».
• Zur Bewertung und Optimierung des laufenden Betriebs finden Sie eine eigene Serie in unserem Fachbereich.

Fazit

Der GEAK Plus ist ein solides Fundament, aber ein Fundament ist kein Haus. Er ordnet ein Gebäude ein, zeigt Varianten und öffnet die Tür zu Fördermitteln. Er kennt weder Ihre Betriebszeiten noch Ihre Regelstrategie noch den Zustand Ihrer Automation. Wer diese drei Ergänzungen liefert, bevor der Bericht erstellt wird, erhält ein Instrument, mit dem sich arbeiten lässt. Wer sie weglässt, erhält ein Dokument für den Ordner. Der Unterschied liegt nicht in der Qualität des Berichts, sondern in der Qualität der Grundlagen, mit denen er gefüttert wird. Wer diesen Zusammenhang von Beginn an ernst nimmt, spart später Zeit, Geld und Umwege und trifft Entscheide, die auch nach Jahren noch tragen.

Sie haben Fragen dazu?

Sie haben einen GEAK Plus und wissen nicht, wie Sie daraus ein Anlagenkonzept ableiten? Oder Sie möchten die Grundlagen erarbeiten, bevor der Bericht erstellt wird? Wir nehmen Anlagen und Betrieb auf, werten Verbrauchsdaten aus und übersetzen den Bericht in eine umsetzbare Massnahmenfolge. Sprechen Sie mit uns, am besten früh im Prozess. Weitere Beiträge zu Sanierung, Gebäudeautomation und Energieeffizienz finden Sie unter wenget.ch/insights.

Quellenverzeichnis

• GEAK und GEAK Plus, offizielles Gebäudeenergieausweis-System der Kantone (geak.ch), inklusive Expertenverzeichnis und Methodikbeschreibung
• EnDK, Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich MuKEn
• Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen sowie die kantonalen Förderprogramme und Merkblätter (Bedingungen kantonal unterschiedlich, Stand jeweils prüfen)
• SIA 380/1 «Heizwärmebedarf»
• SIA 2024 «Raumnutzungsdaten für Energie- und Gebäudetechnik» (Ausgabe 2021)
• SIA 2047 «Energetische Gebäudeerneuerung» und Dokumentation SIA D 0249
• SN EN ISO 52120-1 «Energetische Bewertung von Gebäuden, Beitrag der Gebäudeautomation»
• Eigene Projekterfahrungen und Praxisbeispiele der WENGET GmbH